Aplicação de Correção Monetária na Compra de Imóveis na Planta

Histórico e lei

 

Nos últimos 3 meses, tivemos duas consultas de clientes do Escritório com dúvidas quanto a aplicação da correção monetária das parcelas vencidas e vincendas durante a construção de um imóvel adquirido na planta. 

A saber, ambos os casos envolvem pequenas e médias construtoras de Santa Catarina de diferentes regiões que aplicaram a correção monetária mensalmente sobre as parcelas negociadas. Por consequência, a solução desta espécie de conflito é a razão de existir deste artigo.

O Plano Real trouxe a estabilização da economia com a queda da inflação. Para tanto, um dos pilares foi a quebra da indexação dos preços. Tal estratégia regulou-se pelo artigo da 28 da Lei 9.069/95 que estabeleceu que a aplicação da correção monetária em todos os contratos celebrados em real ou a ele convertidos não poderia ter periodicidade de correção monetária inferior a um ano:

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Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço, ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

Vale ressaltar que a regra não se aplica ao Sistema Financeiro Brasileiro, razão pela qual os Bancos podem estabelecer a correção mensal. Bem como, estão dispensados do limite de juros anual de 12%,d ao qual todos aqueles que não são considerados instituições financeiras são obrigados a respeitar.

Observando a limitação legal

Sendo assim, diante da limitação legal, não é possível estabelecer a correção monetária inferior aos doze meses na maioria das espécies de contratos. Ou seja, isso significa que as doze parcelas vincendas após a assinatura do contrato de um compromisso de compra e venda não poderão ser reajustadas. Apenas sendo permitido o reajuste na 13º parcela, que terá seu reajuste acrescido de toda correção do período, seguindo esse mesmo percentual de aumento para as demais parcelas dos próximos 11 meses e assim por diante, até a finalização do negócio. Mas isso desde que o contrato tenha apenas 35 meses. Parcelas intermediarias, como balões e parcelamentos de entrada, também são limitadas a regra do artigo 28.

Exceção aos contratos com mais de 35 meses

Entretanto, existe uma exceção: os casos de contratos com prazo acima de 35 meses. Tal regra especial é proveniente da Medida Provisória n.º 2.223 de 04/06/2001, onde foi autorizado que a correção monetária fosse calculada e cobrada mensalmente, em relação aos contratos de financiamento de imóveis com prazo igual ou superior a 36 meses. 

Esse permissivo foi incorporado ao artigo 46 da Lei 10.931/04, que dispôs sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias.

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais, ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

§ 1o É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput.

§ 2o Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

§ 3o Não se aplica o disposto no § 1o, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.

Assim, apenas em contratos com prazos mínimos de 36 meses é possível a atualização mensal do principal indicador do setor da construção, que é justamente o Custo Unitário Básico (CUB).

Valores ilegalmente exigidos na correção monetária:

Caso a construtora não tenha respeitado o limite anual de aplicação da correção monetária nos contratos inferiores aos 36 meses, o Comprador deve requisitar a construtora o imediato abatimento dos valores ilegalmente exigidos. Estes valores deverão ser, pelo menos, corrigidos mensalmente, pela correção monetária do período. Uma vez que, caso o Consumidor se socorra do judiciário, poderá receber, além desses valores corrigidos pelo INPC, acrescidos de 1% de juros, o dobro do valor pago injustamente, nos termos do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Certamente, a composição amigável com a Incorporadora (que muitas vezes é a própria construtora) é uma boa saída para o Adquirente. Que por sua vez, terá prontamente abatido o valor pago indevidamente das próximas parcelas devidamente corrigido e a Incorporadora evitará os custos judiciais com a demanda judicial, que provavelmente perderia.

Outros cuidados a serem tomados:

Entretanto, outros cuidados devem ser tomados pelo Adquirente. Em especial para apartamentos na planta, situação que pressupõe necessariamente para uma segurança mínima o registro da incorporação no Registro de Imóveis e que a incorporação seja submetida ao regime da afetação. Pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Basicamente isso significa que caso a Incorporadora/Construtora entre em insolvência financeira, a obra não será severamente afetada; ressalvando parte do investimento realizado pelo adquirente. Porém, invariavelmente caso isso ocorra, o investimento será inferior a qualquer outra aplicação do mercado. Visto que, o prazo para finalização da obra será severamente ampliado. Essa situação é agravada quando o imóvel é destinado para uso da família do Adquirente, que terá que postergar por muitos anos o sonho daquele apartamento novo. Podendo inclusive o projeto ser alterado, em especial nas áreas comuns, com objetivo de viabilizar a finalização do empreendimento por um custo menor.

Fique atento às promessas de compra e venda de imóveis!

Promessas de compra e venda de apartamentos em construção ou na planta, com descontos iguais ou superiores a 30%, são sinal de venda duplicada ou problemas no horizonte. Indicamos isso visto que o mark-up da incorporadora/construtora na operação foi desperdiçado na negociação. E isso indica que o seu fluxo de caixa entrou em colapso. Estes são os negócios que devem ser evitados, e negociações agitadas e precipitadas pelo corretor ou pelo vendedor da incorporadora são sinais de alerta.

O Investidor, como aquele que visa trocar seu apartamento, deve ter em mente que um negócio mal feito demorará muitos outros para ser recuperado. Assim, caso venha a aproveitar descontos acima de 30% do valor de mercado, ele deverá optar por apartamentos prontos, sem moradores ou inquilinos. Realizando no imóvel todos os procedimentos necessários para segurança do negócio. 

Entre eles, a cópia da matrícula atualizada requisitada diretamente no cartório de registro de imóveis, e pesquisa nas ações judiciais em trâmite onde o vendedor possa ser responsável. Visto que entre a compra e o registro da escritura pode ocorrer uma restrição judicial, caso onde o adquirente terá que ingressar com embargos de terceiros, onerando a operação com custos judiciais e impedindo a renegociação do imóvel. Diminuindo assim, a taxa interna de rentabilidade da operação.

Nosso contato

Para aqueles que ponderam adquirir um imóvel, a assessoria de um advogado de confiança é sempre a melhor opção. E aqui na Beckhauser, Kroetz e Sócios, estamos sempre dispostos a ajudar nossos clientes a realizar seus sonhos e acabar com os problemas. Entre em contato conosco via WhatsApp, ligação pelo número (47) 3453-3333, e-mail, ou aqui pelo nosso site.

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