ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - saiba mais
Aqui, você entenderá todos os pontos importantes da nova atualização na lei sobre Adjudicação Compulsória: Extrajudicial, como funciona, quais são os requisitos, e detalhes.
A partir de agora, o pedido de adjudicação pode ser requerido pelo promitente comprador – ou qualquer dos cessionários, ou promitentes cessionários, ou sucessores -, bem como o promitente vendedor, representados por advogado.
O que é uma adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória consiste no direito subjetivo de que o promitente comprador – tendo feito o pagamento do preço previsto no contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado sem cláusula de arrependimento (caso ainda vigente) –,
deparando-se com a recusa injusta do promitente vendedor de assinar a escritura pública de compra e venda, possa exigir a celebração do contrato de compra e venda servindo de título translativo do direito de propriedade perante o cartório de registro de imóveis.
Antes de a lei 14.382/22 ser sancionada, para obter o registro do imóvel, era necessário que o proprietário do imóvel ajuizasse uma ação de adjudicação compulsória. Ao final, o juiz expede a chamada carta de adjudicação e determina o registro da propriedade do imóvel junto ao registro de imóveis.
Quais os requisitos para obter-se a adjudicação compulsória?
Os requisitos estão previstos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e consistem na:
a) existência de uma promessa de compra e venda;
b) inexistência de previsão do direito de arrependimento.
O que muda com a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial?
A partir da publicação da lei 14.382/22, surgiu a possibilidade de se requerer a adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão, que poderá ser requerida e efetivada no registro de imóveis do local do imóvel.
Quem pode requerer?
Pode requerer a adjudicação o promitente comprador – ou qualquer dos cessionários, ou promitentes cessionários, ou sucessores –, bem como o promitente vendedor.
É necessária a representação por advogado na via extrajudicial?
Sim. É necessária representação por advogado.
Qual a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?
A grande diferença é que, na usucapião, é necessário comprovar a posse ininterrupta do imóvel por determinado período, além de agir como se fosse dono. Na adjudicação, basta apenas comprovar a aquisição do imóvel e quitação.
Leia também nossa página BKS sobre Usucapião e seus tipos.
Qual o tempo médio de uma adjudicação extrajudicial e judicial?
Como se sabe, há milhares de ações de adjudicação compulsória em trâmite no judiciário brasileiro, que precisa de medidas que reduzam o número de demandas judiciais, sendo a adjudicação extrajudicial uma nova medida capaz de viabilizar esta redução.
O tempo de tramitação de cada processo varia consideravelmente e depende de inúmeros fatores.
Apesar disso, a lei 14.382/22 promete facilitar a regularização mais célere dos imóveis, por meio da transferência da propriedade diretamente pelo cartório de registro de imóveis, o que deve se dar de uma forma muito mais ágil e acessível à população do que comparado a via judicial.
O provimento do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) 150/2023, publicado em 15 de setembro de 2023, regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial, possibilitando a transferência de um imóvel para o nome do comprador por cartório, caso o vendedor não cumpra com as obrigações contratuais, sem a necessidade de acionar o Judiciário, apenas sendo estabelecida a necessidade de representação por advogado, que cuidará dos interesses do cliente.
A adjudicação compulsória extrajudicial é uma inovação introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela lei 14.382/2022, que incluiu na Lei de Registros Públicos o art. 216-B, como um procedimento de regularização do registro de um imóvel objeto de promessa de venda ou cessão. A brevidade com que a legislação aborda o assunto – que são três parágrafos e seis incisos – motivaram a publicação do referido provimento.
A normativa visa dar mais celeridade e segurança jurídica aos processos de adjudicação compulsória, que antes dependiam de ação judicial. Com isso, o comprador pode requerer a adjudicação diretamente ao cartório de registro de imóveis competente, mediante apresentação dos documentos que comprovem o pagamento integral do preço e a recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura definitiva.
Qual é o objetivo do Provimento 150/2023 ?
O provimento do CNJ amplia as possibilidades de cabimento e estabelece que podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que envolvam promessa de compra e venda ou promessa de permuta, assim como as relativas cessões ou promessas de cessão, tendo como regra que não haja direito de arrependimento exercitável. Para requerer a adjudicação compulsória extrajudicial, tem legitimidade qualquer adquirente ou transmitente (comprador ou vendedor) destes atos, bem como os cedentes, cessionários ou sucessores.
Adicionalmente, possibilita que sejam cumulados requerimentos de adjudicação de mais de um imóvel, desde que:
- Estejam inscritos na mesma circunscrição imobiliária;
- Haja coincidência de interessados ou legitimados;
- A cumulação não cause prejuízo ao bom funcionamento do procedimento.
Além disso, o art. 440-AJ da normativa também inovou ao determinar que, para as unidades autônomas em condomínios edilícios, não é necessária a comprovação prévia do pagamento das cotas de despesas comuns.
O Provimento 150/23 do CNJ contribui para a segurança jurídica para além da via judicial, visto que padroniza o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial no país. Além disso, faz parte de um movimento de aposta na extrajudicialidade para a regularização imobiliária – da mesma forma que ocorreu com o usucapião – e que se tornará cada vez mais um mecanismo importante para a solução de controvérsias no direito imobiliário.=
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